Luật sư bào chữa lưu ý gì khi khởi kiện tranh chấp đất đai?

1. Các dạng tranh chấp đất đai chủ yếu hiện nay

a. Tranh chấp đất đai là gì?

Hiến pháp 2013 ghi nhận Đất đaithuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Theo khoản 24 Điều 3 Luật đất đai2013, Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đấtgiữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai.

Tranh chấp đất đai là dạng tranhchấp phổ biến, phức tạp nhất hiện nay. Do đó, để giải quyết tranh chấp đất đaicần phải xác định được các dạng tranh chấp đất đai phổ biến.

b. Các dạng tranh chấp đất đai

Chủ yếu có 3 dạng về tranh chấp đấtđai như sau:

Thứ nhất, tranh chấp về quyền sửdụng đất

Tranh chấp đất đai về quyền sử dụngđất là những tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợppháp đối với một mảnh đất nào đó? Trong dạng tranh chấp này, thường gặp cácloại tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắnliền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đãcho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dântộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới…); tranh chấp về quyền sửdụng đất có liên quan đến tranh chấp về địa giới hành chính.

Thứ hai, tranh chấp về quyền, nghĩavụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất

Dạng tranh chấp này thường xảy rakhi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấpvề quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đấthoặc các tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ,tái định cư khi nhà nước thu hồi đất…

Thứ ba, tranh chấp về mục đích sử dụngđất

Đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn,những tranh chấp này liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất làgì?Thông thường những tranh chấp này có cơ sở để giải quyết vì trong quá trìnhphân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụngđất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sửdụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.

c. Thẩm quyền giải quyết tranh chấpđất đai

Giải quyết tranh chấp đất đai làhoạt động của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền nhằm giải quyết các bất đồng, mâuthuẫn giữa các bên để tìm ra các giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật nhằmxác định rõ quyền và nghĩa vụ của các chủ thể trong quan hệ đất đai.

Theo Điều 203 Luật đất đai 2013,thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai được quy định như sau:

Tranh chấp đất đai đã được hòa giảitại Ủy ban nhân dân cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

– Tranh chấp đất đai mà đương sự cóGiấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 củaLuật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giảiquyết;

– Tranh chấp đất đai mà đương sựkhông có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tạiĐiều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thứcgiải quyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

+ Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranhchấp tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định tại khoản 3 Điều này;

+ Khởi kiện tại Tòa án nhân dân cóthẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

2.Trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai

Theo Khoản 24, Điều 3, Luật Đất đai2013 thì tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụngđất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai. Trong khái niệm này chúng tacần lưu ý: đối tượng của tranh chấp đất đai không phải là quyền sở hữu đất, cácchủ thể tham gia tranh chấp không phải là các chủ thể có quyền sở hữu đối vớiđất. Đây là điều không phải bàn cãi vì Điều 53, Hiến pháp 2013 hay điều 4, Luậtđất đai 2013 quy định rất rõ đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diệnchủ sở hữu và thống nhất quản lý.

Trên thực tế, tranh chấp đất đaikhông chỉ là hiện tượng phổ biến mà trong đó còn hết sức đa dạng về chủ thểcũng như nội dung tranh chấp. Tuy nhiên, về cơ bản tranh chấp đất đai được chiathành ba dạng như sau:

Tranh chấp về quyền sử dụng đất: lànhững tranh chấp giữa các bên với nhau về việc ai có quyền sử dụng hợp pháp đốivới một mảnh đất nào đó. Trong dạng tranh chấp này chúng ta thường gặp các loạitranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liềnvới đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã chongười khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộcthiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)

Tranh chấp về quyền, nghĩa vụ phátsinh trong quá trình sử dụng đất: dạng tranh chấp này thường xảy ra khi các chủthể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất như tranh chấp về quyền vànghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc cáctranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…

Tranh chấp về mục đích sử dụng đất:đây là dạng tranh chấp ít gặp hơn, những tranh chấp này liên quan đến việc xácđịnh mục đích sử dụng đất là gì. Thông thường những tranh chấp này cũng dễ cócơ sở để giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng,Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất.Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi đượcNhà nước giao đất, cho thuê đất.

1. Trình tự, thủ tục giải quyếttranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai có thể được giảiquyết theo phương thức khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơquan nhà nước có thẩm quyền. Tương ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tụcgiải quyết cũng khác nhau.

Trước hết, dù theo trình tự tố tụngtại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ quan hành chính thì thủ tục hòa giảitại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2013 còn có quy địnhkhuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc giải quyết tranh chấpđất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được thì gửi đơn đếnUBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.

Theo quy định tại Điều 202 Luật Đấtđai 2013 và khoản 1 Điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy địnhchi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai 2013,Chủ tịch UBND cấp xã cótrách nhiệm tổ chức việc hòa giải tranh chấp đất đai tại địa phươngmình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịchUBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thịtrấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khuvực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thịtrấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; công chứcđịa chính – xây dựng – đô thị và môi trường (đối với phường, thị trấn) hoặc địachính – nông nghiệp – xây dựng và môi trường (đối với xã), công chức Tư pháp–Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diệnHội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ ChíMinh…

Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đaitại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngàynhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản cóchữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải thành hoặc hòa giải không thành củaUBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến các bên tranh chấp, lưu tại UBNDcấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiệntrạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp xã gửi biên bản hòa giải đếnPhòng Tài nguyên và Môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đai giữa hộgia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên và Môitrường đối với các trường hợp khác để trình UBND cùng cấp quyết định công nhậnviệc thay đổi ranh giới thửa đất và cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Giải quyết tranh chấp đất đai theotrình tự tố tụng (dân sự): việc giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án đượcthực hiện theo quy định chung tại Bộ luật tố tụng dân sự. Theo đó, cá nhân, cơquan, tổ chức có quyền tự mình hoặc thông qua người đại diện hợp pháp để khởikiện vụ án tại Tòa án có thẩm quyền (Tòa án nơi có bất động sản đó). luat su uytin

Người khởi kiện vụ án gửi đơn khởikiện và tài liệu, chứng cứ đến Tòa án có thẩm quyền, thực hiện việc tạm ứng ánphí và hoàn chỉnh hồ sơ, đơn khởi kiện theo yêu cầu của Tòa án. Khi Tòa án đãthụ lý giải quyết vụ án, sẽ tiến hành hòa giải để các đương sự thỏa thuận vớinhau về việc giải quyết vụ án. Khác với hoạt động hòa giải trước khi khởi kiện,đây là giai đoạn bắt buộc trong quá trình giải quyết vụ án dân sự do chính Tòaán chủ trì và tiến hành. Nếu hòa giải thành thì Tòa án sẽ lập biên bản hòa giảithành, hết 07 ngày mà các bên đương sự không thay đổi ý kiến thì tranh chấpchính thức kết thúc. Nếu hòa giải không thành thì Tòa án quyết định đưa vụ ánra xét xử. Ngay trong quá trình xét xử, các đương sự vẫn có thể thỏa thuận vớinhau về việc giải quyết vụ án. Nếu không đồng ý các bên vẫn có quyền kháng cáotheo trình tự phúc thẩm.

Giải quyết tranh chấp đất đai theotrình tự hành chính: trình tự này sẽ được áp dụng đối với những tranh chấp màcác đương sự không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định và lựachọn giải quyết tranh chấp tại UBND. Đối với TCĐĐ giữa hộ gia đình, cá nhân,cộng đồng dân cư với nhau thì khiếu nại đến chủ thể có thẩm quyền giải quyết làChủ tịch UBND cấp huyện. Nếu một bên hoặc các bên đương sự không đồng ý với quyếtđịnh giải quyết lần đầu thì có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

Đối với tranh chấp giữa tổ chức, cơsở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài, cá nhânnước ngoài với nhau hoặc giữa các đối tượng đó với hộ gia đình, cá nhân, cộngđồng dân cư thì các đương sự này có quyền khiếu nại đến Chủ tịch UBND cấp tỉnh.Nếu một trong các bên đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết lần đầunày thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để yêu cầugiải quyết.

luật sư uy tín

Ngoài ra, Luật cũng có quy định nếuđương sự không đồng ý với quyết định giải quyết tranh chấp lần đầu thì vẫn cóquyền khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định của pháp luật tố tụng hànhchính. Quy định này tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, cơ quan, tổ chứctrong xã hội trong việc lựa chọn phương thức bảo vệ quyền và lợi ích hợp phápcủa mình, đảm bảo tính khách quan trong quá trình giải quyết tranh chấp đấtđai.

2. Một số điểm mới về giảiquyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai năm 2013.

Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hộikhóa XIII kỳ họp thứ 6 thông qua ngày 29/11/2013 và có hiệu lực thi hành từngày 01/07/2014. Đạo luật này thay thế Luật Đất đai năm 2003 và có nhiều sửađổi, bổ sung. Một trong những sửa đổi, bổ sung của Luật Đất đai năm 2013 và cácvăn bản hướng dẫn thi hành thể hiện trong nội dung các quy định về giải quyếttranh chấp đất đai.

2.1. Những sửa đổi, bổ sung về hòagiải tranh chấp đất đai

Hòa giải tranh chấp đất đai được quyđịnh tại Điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và tại Điều 88 Nghị định số43/2014/NĐ-CP của Chính phủ ngày 15/05/2014 quy định chi tiết thi hành một sốđiều của Luật Đất đai (sau đây gọi là Nghị định số 43/2014/NĐ-CP). Tìm hiểu nộidung quy định về hòa giải tranh chấp đất đai của các văn bản pháp luật này chothấy có những sửa đổi, bổ sung cơ bản sau đây:

Thứ nhất, về thời hạn hòa giải, LuậtĐất đai năm 2013 sửa đổi, bổ sung quy định về thời hạn hòa giải; theo đó, thờihạn hòa giải không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyếttranh chấp đất đai.

Thứ hai, bổ sung quy định về tráchnhiệm của UBND cấp xã trong việc thực hiện hòa giải, theo đó, khi nhận được đơnyêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm thực hiện cáccông việc sau:

(i) Thẩm tra, xác minh tìm hiểunguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan docác bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụngđất;

(ii) Thành lập Hội đồng hòa giảitranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần Hội đồng gồm: Chủ tịchhoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốcxã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn,ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tạixã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đấtđó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợpcụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanhniên Cộng sản Hồ Chí Minh;

(iii) Tổ chức cuộc họp hòa giải cósự tham gia của các bên tranh chấp, thành viên Hội đồng hòa giải tranh chấp đấtđai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khicác bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặtđến lần thứ 2 thì được coi là việc hòa giải không thành.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung quy địnhkết quả hòa giải tranh chấp đất đai phải được lập thành biên bản, gồm có cácnội dung: Thời gian và địa điểm tiến hành hòa giải; thành phần tham dự hòagiải; tóm tắt nội dung tranh chấp thể hiện rõ về nguồn gốc, thời điểm sử dụngđất đang tranh chấp, nguyên nhân phát sinh tranh chấp (theo kết quả xác minh,tìm hiểu); ý kiến của Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai; những nội dung đãđược các bên tranh chấp thỏa thuận, không thỏa thuận.

Biên bản hòa giải phải có chữ ký củaChủ tịch Hội đồng, các bên tranh chấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viêntham gia hòa giải và phải đóng dấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửingay cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã.

Thứ tư, bổ sung quy định sau thờihạn 10 ngày, kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành mà các bên tranh chấp có ýkiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đã thống nhất trong biên bảnhòa giải thành, thì Chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lại cuộc họp Hội đồng hòa giảiđể xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phải lập biên bản hòa giảithành hoặc không thành.

Thứ năm, bổ sung quy định trường hợphòa giải không thành hoặc sau khi hòa giải thành,mà có ít nhất một trong cácbên thay đổi ý kiến về kết quả hòa giải, thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giảikhông thành và hướng dẫn các bên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyềngiải quyết tranh chấp tiếp theo.

2.2. Những sửa đổi, bổ sung của LuậtĐất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành về thẩm quyền giải quyếttranh chấp đất đai

Tìm hiểu các quy định về thẩm quyềngiải quyết tranh chấp đất đai của Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản thihành, chúng ta có thể rút ra một số sửa đổi, bổ sung chủ yêu sau đây:

Thứ nhất, sửa đổi, bổ sung quy địnhvề thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp tranh chấp đấtđai đã được hòa giải tại UBND cấp xã nhưng không thành mà đương sự không cóGiấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ hợp lệ về quyền sửdụng đất quy định tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013; theo đó, đối với trườnghợp tranh chấp này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giảiquyết tranh chấp đất đai theo quy định sau đây:

(i) Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranhchấp tại UBND cấp huyện hoặc UBND cấp tỉnh;

(ii) Khởi kiện tại Tòa án nhân dâncó thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy địnhtrường hợp đương sự lựa chọn giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyềnthì việc giải quyết tranh chấp được thực hiện như sau:

(i) Trường hợp tranh chấp giữa hộgia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì Chủ tịch UBND cấp huyện giảiquyết; nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đếnChủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy định củapháp luật về tố tụng hành chính.

(ii) Trường hợp tranh chấp mà mộtbên tranh chấp là tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài,doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Chủ tịch UBND cấp tỉnh giải quyết;nếu không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khiếu nại đến Bộ trưởngBộ Tài nguyên và Môi trường hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân theo quy địnhcủa pháp luật về tố tụng hành chính.

Thứ tư, bổ sung quy định thủ tụcgiải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Chủ tịch UBND cấp huyện, cấptỉnh, bao gồm: (i) Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai nộp đơntại UBND cấp có thẩm quyền; (ii) Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền giao tráchnhiệm cơ quan tham mưu giải quyết; (iii) Cơ quan tham mưu có nhiệm vụ thẩm tra,xác minh vụ việc, tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp, tổ chức cuộc họpcác ban, ngành có liên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai (nếu cầnthiết) và hoàn chỉnh hồ sơ trình Chủ tịch UBND cùng cấp ban hành quyết địnhgiải quyết tranh chấp đất đai.

Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đaibao gồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; biên bản hòa giải tại UBNDcấp xã; biên bản làm việc với các bên tranh chấp và người có liên quan; biênbản kiểm tra hiện trạng đất tranh chấp; biên bản cuộc họp các ban, ngành cóliên quan để tư vấn giải quyết tranh chấp đất đai đối với trường hợp hòa giảikhông thành; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; trích lụcbản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranh chấpvà các tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranh chấp;báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyết tranh chấp hoặc dự thảo quyếtđịnh công nhận hòa giải thành; Chủ tịch UBND cấp có thẩm quyền ban hành quyếtđịnh giải quyết tranh chấp hoặc quyết định công nhận hòa giải thành, gửi chocác bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liên quan.

Thứ năm, bổ sung quy định thủ tụcgiải quyết tranh chấp đất đai thuộc thẩm quyền của Bộ trưởng Bộ Tài nguyên vàMôi trường, cụ thể: (i) Người có đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai gửiđơn đến Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường; (ii) Sau khi nhận được đơn yêucầu giải quyết tranh chấp đất đai, Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường phâncông đơn vị có chức năng tham mưu giải quyết. Đơn vị được phân công giải quyếttiến hành thu thập, nghiên cứu hồ sơ; tổ chức hòa giải giữa các bên tranh chấp;trường hợp cần thiết trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường quyết địnhthành lập đoàn công tác để tiến hành thẩm tra, xác minh vụ việc tại địa phương;hoàn chỉnh hồ sơ trình Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành quyếtđịnh giải quyết tranh chấp đất đai; (iii) Hồ sơ giải quyết tranh chấp đất đaigồm: Đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai; biên bản làm việc với các bêntranh chấp, với các tổ chức, cá nhân có liên quan; biên bản kiểm tra hiện trạngđất tranh chấp; biên bản hòa giải trong quá trình giải quyết tranh chấp; tríchlục bản đồ, hồ sơ địa chính qua các thời kỳ liên quan đến diện tích đất tranhchấp, hồ sơ, tài liệu làm chứng cứ, chứng minh trong quá trình giải quyết tranhchấp đất đai tại địa phương; báo cáo đề xuất và dự thảo quyết định giải quyếttranh chấp đất đai hoặc dự thảo quyết định công nhận hòa giải thành; (iv) Quyếtđịnh giải quyết tranh chấp đất đai hoặc quyết định công nhận hòa giải thànhđược gửi cho các bên tranh chấp, các tổ chức, cá nhân có quyền và nghĩa vụ liênquan.

Thứ sáu, sửa đổi, bổ sung quy địnhcăn cứ để giải quyết tranh chấp đất đai trong trường hợp các bên tranh chấpkhông có giấy tờ về quyền sử dụng đất; cưỡng chế thi hành quyết định giải quyếttranh chấp đất đai, quyết định công nhận hòa giải thành. Theo đó, căn cứ đểgiải quyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp này bao gồm: Chứng cứ vềnguồn gốc và quá trình sử dụng đất do các bên tranh chấp đất đai đưa ra; thựctế diện tích đất mà các bên tranh chấp đang sử dụng ngoài diện tích đất đang cótranh chấp và bình quân diện tích đất cho một nhân khẩu tại địa phương; sự phùhợp của hiện trạng sử dụng thửa đất đang có tranh chấp với quy hoạch, kế hoạchsử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; chính sách ưu đãingười có công của Nhà nước; quy định của pháp luật về giao đất, cho thuê đất,công nhận quyền sử dụng đất.

3.Cần lưu ý gì khi khởi kiện tranh chấp đất đai?

Tranh chấp đất đai là tranh chấp vềquyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệđất đai. Tính phức tạp của tranh chấp đất đai không chỉ dừng lại ở khía cạnhtranh chấp dân sự mà còn có thể dẫn đến các vụ án hình sự, gây ảnh hưởng đếntrật tự xã hội.

Theo đó, tranh chấp đất đai là tranhchấp trong việc xác định ai là người có quyền sử dụng, bao gồm cả tranh chấpxác định ranh giới giữa các thửa đất. Những tranh chấp về chuyển nhượng, tặngcho, tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất không phải là tranh chấp đất đai.

Ai có thẩm quyền giải quyết tranhchấp đất đai?

Ủy ban nhân dân các cấp có thẩmquyền giải quyết tranh chấp đất đai. Nếu trường hợp tranh chấp đất đai đã đượchòa giải tại UBND cấp xã mà không thành thì được giải quyết như sau:

- Đối với đương sự là hộ gia đình,cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau thì thẩm quyền giải quyết lần một là Chủtịch UBND cấp huyện, thẩm quyền giải quyết lần hai là Chủ tịch UBND cấp tỉnh.

- Đối với đương sự một bên là tổchức, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốnđầu tư nước ngoài thì thẩm quyền giải quyết lần một là Chủ tịch UBND cấp tỉnh,thẩm quyền giải quyết lần hai là Bộ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường.

Nếu các đương sự không đồng ý vớikết quả giải quyết lần một thì có thể khiếu nại để giải quyết lần hai hoặc khởikiện tại tòa án theo trình tự tố tụng hành chính.

Tòa án nhân dân có thẩm quyền giảiquyết tranh chấp đất đai trong các trường hợp:

- Tranh chấp đất đai mà đương sự cóGiấy chứng nhận (sổ đỏ, sổ hồng) hoặc có một trong các loại giấy tờ theo quyđịnh tại Điều 100 Luật Đất đai năm 2013.

- Tranh chấp đất đai mà đương sựkhông có các loại giấy tờ nêu trên thì đương sự có quyền lựa chọn khởi kiện tạitòa án mà không cần giải quyết tại UBND cấp có thẩm quyền.

- Tranh chấp về tài sản gắn liền vớiđất.

Người khởi kiện cần phải nắm

Khi cho rằng quyền và lợi ích hợppháp trên phần tài sản (đất đai, nhà cửa,…) của mình bị xâm hại thì người dâncó quyền khởi kiện đến tòa án yêu cầu bảo vệ quyền lợi của mình. Tuy nhiên, đốivới những vụ án dân sự thì trách nhiệm chứng minh thuộc về đương sự (người khởikiện).

Kèm theo đơn khởi kiện, phải gửi kèmcác tài liệu, chứng cứ chứng minh cho yêu cầu của mình là có căn cứ và hợppháp. Chẳng hạn:

- Bản sao Giấy chứng nhận hoặc cácgiấy tờ hợp lệ theo quy định của pháp luật.

- Bản sao hợp đồng chuyển nhượng(nếu có).

- Biên lai nộp thuế sử dụng đất (nếucó).

- Biên bản hòa giải giải quyết tranhchấp tại UBND các cấp (nếu có).

4.Trình tự thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai

Tranh chấp đất đai là những mâuthuẫn giữa những người sử dụng đất (SDĐ) với nhau mà họ cho rằng, quyền và lợiích hợp pháp của mình bị xâm hại, (thông thường tranh chấp về quyền sử dụng đấtrơi vào một trong các dạng tranh chấp: Tranh chấp ai là người có quyền sử dụngđất, tranh chấp đòi lại đất do người khác đang sử dụng, tranh chấp từ các hợpđồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tranh chấp phát sinh từ các quan hệ thừakế, tranh chấp về tài sản gắn liền với đất…). Khi có tranh chấp đất đai xảy ratrong cộng đồng dân cư, thì theo yêu cầu của một hoặc các bên tranh chấp, Nhànước sẽ tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp đó theo quy định củapháp luật để bảo vệ những quyền lợi hợp pháp của người Sử Dụng Đất ( viết tắtlà SDĐ).

Căn cứ quy định tại Điều 202, LuậtĐất đai năm 2013, thì “Nhà nước khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòagiải hoặc giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở”. Trường hợptranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đếnUBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải. Thủ tục hòa giải tranh chấp đấtđai tại UBND cấp xã được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngàynhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai.

Khi nhận được đơn yêu cầu giải quyếttranh chấp đất đai, UBND cấp xã có trách nhiệm:

(1) Thẩm tra, xác minh tìm hiểunguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu có liên quan docác bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình SDĐ và hiện trạng SDĐ;

(2) thành lập hội đồng hòa giảitranh chấp đất đai để thực hiện hòa giải. Thành phần hội đồng gồm: Chủ tịchhoặc phó chủ tịch UBND là chủ tịch hội đồng; đại diện ủy ban MTTQ xã, phường,thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối vớikhu vực nông thôn; đại diện một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thịtrấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địachính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thểmời đại diện hội nông dân, hội phụ nữ, hội cựu chiến binh, đoàn thanh niên cộngsản Hồ Chí Minh;

(3) tổ chức cuộc họp hòa giải có sựtham gia của các bên tranh chấp, thành viên hội đồng hòa giải tranh chấp đấtđai và người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan.

Việc hòa giải chỉ được tiến hành khicác bên tranh chấp đều có mặt. Trường hợp một trong các bên tranh chấp vắng mặtđến lần thứ hai thì được coi là việc hòa giải không thành.

Kết quả hòa giải tranh chấp đất đaiphải được lập thành biên bản, có chữ ký của chủ tịch hội đồng, các bên tranhchấp có mặt tại buổi hòa giải, các thành viên tham gia hòa giải và phải đóngdấu của UBND cấp xã; đồng thời phải được gửi ngay cho các bên tranh chấp và lưutại UBND cấp xã. Sau thời hạn 10 ngày kể từ ngày lập biên bản hòa giải thành màcác bên tranh chấp có ý kiến bằng văn bản về nội dung khác với nội dung đãthống nhất trong biên bản hòa giải thành thì chủ tịch UBND cấp xã tổ chức lạicuộc họp hội đồng hòa giải để xem xét giải quyết đối với ý kiến bổ sung và phảilập biên bản hòa giải thành hoặc không thành.

Đối với trường hợp hòa giải thành màcó thay đổi hiện trạng về ranh giới, người SDĐ thì UBND cấp xã gửi biên bản hòagiải đến phòng tài nguyên và môi trường đối với trường hợp tranh chấp đất đaigiữa hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư với nhau; gửi đến Sở Tài nguyên vàMôi trường đối với các trường hợp khác.

Trường hợp hòa giải không thành hoặcsau khi hòa giải thành mà có ít nhất một trong các bên thay đổi ý kiến về kếtquả hòa giải thì UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn cácbên tranh chấp gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp tiếptheo.

Đối với trường hợp tranh chấp đấtđai mà đương sự có giấy chứng nhận hoặc có một trong các loại giấy tờ quy địnhtại Điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 (gồm các loại giấy như: Giấy chứng nhậnquyền SDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổđăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15-10-1993; giấy tờ hợp pháp về thừakế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhàtình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất; giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ởgắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước theo quy định củapháp luật; giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độcũ cấp cho người sử dụng đất…) và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thìđương sự gửi đơn đến tòa án nhân dân giải quyết.

Tranh chấp đất đai mà đương sự khôngcó giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều100 của Luật Đất đai thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức:Khởi kiện tại tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tốtụng dân sự hoặc nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩmquyền theo quy định của Luật Đất đai.

Luật sư Trần Minh Hùng chuyên gia tư vấn luật trên kênh HTV, VTV,THVL1, ANTV, SCTV1...

Chúng tôi là hãng luật tổng hợp nhiều độingũ luật sư giỏi, luật gia, thạc sỹ, chuyên viên, cộng tác viên có trình độcao, năng lực chuyên môn cao, có kinh nghiệm, kiến thức hiểu biết rộng, kỹ năngtư vấn chuyên nghiệp, đặc biệt có trách nhiệm và đạo đức trong nghềnghiệp. Chúng tôi quan niệm Luật sư là nghề cao quý- cao quý vì nghề luậtsư là nghề tìm công bằng và công lý cho xã hội. Luật sư bảo vệ cho những nạnnhân, tội phạm, và những người bị oan sai. Nghề luật sư là nghề rất nguy hiểmvà khó khăn dù bào chữa, bảo vệ cho bất kỳ ai thì luật sư luôn gặp nguy hiểm vìsự thù hằn của bên đối lập. Do vậy để làm được luật sư thì phải có tâm, có đạođức, có tài năng và phải đam mê nghề nghiệp, yêu nghề, chấp nhận có khăn, hysinh và chấp nhận nguy hiểm. Nếu sợ nguy hiểm, sợ ảnh hưởng đến công việc, cuộcsống của mình và gia đình thì rất khó hành nghề luật sư đúng nghĩa. Niềm vuicủa luật sư là khi giải oan được cho thân chủ, giúp được cho thân chủ, đem lạicông bằng, công lý cho thân chủ nhằm góp phần đem lại công bằng cho xãhội. 

Luật sư Trần Minh Hùng Trưởng văn phòng Luật sư Gia Đình-Luật sư sáng lập luật sư Gia Đình có nhiều năm kinh nghiệm tranh tụng, tư vấnđược rất nhiều hãng truyền thông tin tưởng với nhiều năm và thường xuyên cố vấnpháp lý, tư vấn pháp luật trên các Kênh truyền hình uy tín như:  ĐàiTruyền hình TPHCM (HTV), Đài truyền hình Việt Nam (VTV), Đài truyềnhình Vĩnh Long, Truyền hình Công an ANTV, SCTV, THQH, Tư vấn luật trên Đàitiếng nói Việt Nam, Đài truyền hình cáp VTC, Đài VOV Giao Thông, Đài tiếng nóiViệt Nam, Đài phát thanh Kiên Giang, Truyền hình Quốc Hội, Báo Phápluật TPHCM, Báo tuổi trẻ đời sống, Báo đời sống và pháp luật, Báo Dân trí, BáoVnxpress, Báo công an nhân dân và các hãng báo chí trên cả nước... là luật sưđược Trường Đại học luật TP.HCM mời làm giám khảo cho nhiều cuộc thi Phiên tòagiả định cấp trường ĐHL, Cấp Quốc Gia, học thuật với trường Cảnh sát nhân dân,Nhiều trường đại học uy tín và chuyên gia pháp luật cho các hãng truyền thônguy tín. Là Luật sư  bào chữa, tư vấn cho nhiều vụ án đỉnh điểm, quantrọng nổi tiếng trên cả nước được báo chí đưa tin, người dân quan tâm như vụđại án Ngân hàng Navibank liên quan Huyền Như và Viettinbank, Vụ cướp 35 tỷLong Thành - Dầu giây, Chống thi hành công vụ mùa Covid, các vụ Giết Người,Hiếp dâm, Dâm ô, Lừa Đảo, gây thương tích, tham ô, cố ý làm trái... và các vụán khác về dân sự, kinh tế, thừa kế, đất đai, lao động, hành chính, doanhnghiệp.… luôn mang lại niềm tin cho khách hàng cũng như sự đóng góp tích cực sựcông bằng, đi tìm công lý không biết mệt mỏi cho xã hội của luật sư chúng tôi.

Chúng tôi cùng tư vấn luật và cố vấn pháp lýcho nhiều doanh nghiệp trong và ngoài nước rất lâu năm.

Trân trọng cảm ơn.

ĐOÀN LUẬT SƯ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINHVPLS GIA ĐÌNH (Luật sưThành Phố)